오리역세권 개발 계획 검토 내용 및 진행 현황

경기도 성남시 분당구에 위치한 오리역은 수도권 남부의 핵심 교통 요지 중 하나로, 분당 신도시 개발과 함께 형성된 대표적인 역세권 상업지입니다. 오리역은 분당선의 시·종착역으로서 판교, 정자, 수지, 죽전, 광교 등 인근 주요 주거·상업지와 연계성이 높고, 서울 강남권과도 빠르게 접근할 수 있는 입지적 강점을 가지고 있습니다.

 

이러한 입지에도 불구하고, 오리역 인근의 개발은 수십 년 전 계획된 저밀도 구조에 머물러 있어 최근까지 상업 및 주거 공간의 고도화와는 다소 거리가 있었습니다. 그러나 최근 성남시와 중앙정부의 도시 고밀화 정책이 맞물리면서, 오리역 주변에 대한 ‘용적률 상향 계획’이 본격적으로 논의되기 시작했습니다. 이 계획은 단순한 개발이 아닌, 도시의 구조적 재편과 주거·상업·공공기능이 어우러진 복합개발을 통해 미래형 도심 공간을 조성하기 위한 전략으로 이해할 수 있습니다.

오리역 용적률 상향의 정책적 배경

용적률은 건축물의 총 바닥면적을 대지면적으로 나눈 비율로, 해당 부지에 얼마나 많은 연면적을 건축할 수 있는지를 나타냅니다. 도시계획 측면에서는 용적률을 상향 조정함으로써 한정된 도시 공간에서 더 많은 기능과 인구를 수용할 수 있게 되며, 이는 교통 요지나 역세권 중심으로 적용될 때 그 효과가 극대화됩니다.

 

국토교통부는 2022년부터 ‘도심복합사업’ 및 ‘역세권 고밀도 개발’ 정책을 추진 중이며, 서울 및 수도권 주요 역세권을 중심으로 기존 용적률의 1.5배~2배 상향을 유도하고 있습니다. 이러한 흐름은 인구 정체 및 고령화, 주택 공급 부족, 상업지 침체 등의 문제를 해소하고 도시 기능을 재편성하기 위한 국가적 전략이기도 합니다.

 

성남시는 이러한 국가 정책과 연계하여 ‘2040 성남 도시기본계획’을 수립하고 있으며, 오리역은 분당선 축의 핵심 거점으로 설정되어 고밀 복합 개발이 요구되는 지역 중 하나입니다. 특히 오리역은 1990년대 초반 계획된 일반상업지역 및 준주거지역이 혼재되어 있으며, 실제 적용 용적률은 법정 상한치에 미달하는 400~600% 수준에 불과한 곳이 많아 재조정 여지가 충분합니다. 또한 노후화된 건축물이 다수 존재하고, 도로 폭, 보행환경, 공공시설 등 기반 인프라도 현대적 수요를 충족하기 어려운 상태입니다.

실제 적용 계획 및 개발 방식

성남시는 오리역 반경 약 500m를 중심으로 ‘복합개발 촉진지구’ 혹은 ‘역세권 고밀지구’로 지정하는 방안을 검토 중입니다. 이 지역에는 20년 이상 된 중·저층 상업 건물 및 일부 아파트 단지, 오피스텔 등이 혼재돼 있으며, 용도지역은 일반상업지역(최대 1,300%까지 가능)과 준주거지역(최대 500%~700%)이 주를 이룹니다. 상향 계획이 현실화될 경우, 일반상업지역은 최고 1,500%, 준주거지역은 800% 수준까지 확대될 수 있다는 관측이 나오고 있습니다.

 

개발 방식으로는 대규모 복합개발, 공동주택 리모델링, 공공기여형 도시정비사업 등 다양한 형태가 병행될 예정입니다. 특히, 용적률 상향 시 증가하는 개발 이익 일부는 공공기여로 환수하여 도로 확장, 보행 인프라 개선, 문화시설 및 복지 인프라 확충 등에 재투자하는 구조를 갖추게 됩니다. 성남시는 민간 개발의 자율성을 보장하면서도, 공공성과 수익성의 균형을 맞추기 위한 다양한 협상 프레임도 구축하고 있으며, 이를 위해 도시건축 공동위원회, 주민설명회, 도시재생지원센터 등을 통해 상시 소통 구조를 마련하고 있습니다.

기대 효과 및 장기적 도시 변화

오리역 용적률 상향이 현실화될 경우 기대되는 효과는 다양합니다.

 

첫째, 지역경제 활성화입니다. 고층 상업시설, 오피스텔, 복합몰 등이 들어서면서 상권이 다시 활성화되고, 이에 따른 일자리 창출과 세수 증가도 기대됩니다.

 

둘째, 주거 공급 확대입니다. 특히 서울 접근성이 뛰어난 오리역 일대는 청년·신혼부부 대상의 임대주택이나 중소형 아파트 수요가 높기 때문에, 용적률 상향을 통한 주거공간 확충은 실질적인 공급 효과로 이어질 수 있습니다.

 

셋째, 도시 이미지 개선입니다. 기존의 노후 상가 및 혼잡한 도로, 좁은 보도 등의 문제점이 재정비되며 도시 경관이 개선되고, 거주 및 상업 환경의 질도 높아질 수 있습니다.

 

넷째, 스마트 도시 기반 구축입니다. 신규 개발 구역에는 스마트 교통, 친환경 설비, 에너지 절감 기술, AI 기반 보안 시스템 등이 적용되어 오리역이 ‘미래형 도시 플랫폼’으로 전환되는 계기를 마련할 수 있습니다.

 

장기적으로는 정자동, 미금역과 함께 분당선 라인을 따라 ‘고밀 복합 도시축’이 형성되며, 이를 중심으로 산업, 주거, 상업 기능이 유기적으로 연계된 메가 허브 구역이 탄생할 가능성도 있습니다. 오리역은 그 시작점이자 실험 무대가 될 수 있으며, 이후 성남 전역에 확대 적용될 수 있는 선도 모델로 기능할 수 있습니다.

현실적 쟁점 및 주민 갈등 요소

그러나 이러한 개발이 순조롭게 이뤄지기 위해서는 몇 가지 중요한 쟁점을 극복해야 합니다.

 

첫째는 교통 혼잡 문제입니다. 오리역은 현재도 출퇴근 시간대 차량 및 지하철 혼잡도가 높은 편이며, 고밀 개발이 진행될 경우 도로 포화 및 대중교통 수요 증가가 불가피합니다. 따라서 이에 선행하는 교통 개선 대책, 대중교통 확충, 자전거 및 보행 인프라 구축이 필수입니다.

 

둘째는 젠트리피케이션 우려입니다. 재개발 및 리모델링으로 인한 임대료 상승, 상가 폐업, 원주민 퇴거 등이 발생할 수 있으며, 이를 방지하기 위한 제도적 장치(임대료 인상 상한, 원주민 재정착 보장 등)가 필요합니다.

 

셋째는 일조권 및 조망권 침해 문제입니다. 고층 개발이 이뤄지면 주변 저층 주거지에서 민원이 발생할 수 있으며, 경관 계획, 건축물 간 거리 확보, 충분한 조경 계획 등이 사전에 수립돼야 합니다.

 

넷째는 개발 이익의 공공환원 문제입니다. 용적률 상향으로 민간 개발자는 이익을 크게 얻을 수 있지만, 그 일부가 지역 사회에 어떻게 환원되는지에 대한 투명성이 확보되지 않으면 공공성과 형평성 논란이 발생할 수 있습니다. 이를 위해 공공기여 비율의 사전 고시, 기여 방식의 표준화, 시민감시단 도입 등의 조치가 병행되어야 합니다.

 

결론적으로, 오리역 용적률 상향은 단지 부동산 개발이 아니라 ‘도시 구조 재편’이라는 장기 전략의 일환입니다. 오리역을 중심으로 분당 전체가 ‘고기능 도시권’으로 재구축될 가능성이 있으며, 이는 성남시의 도시 경쟁력을 크게 높일 수 있습니다. 그러나 이 같은 변화는 단기간 내에 이뤄지기 어렵고, 충분한 준비, 계획, 협의, 실행이 필요합니다. 주민과 기업, 지자체, 전문가 집단이 함께 만들어가는 협치 기반의 도시 개발만이 진정한 성공으로 이어질 수 있습니다. 오리역의 변화는 지금 시작되었으며, 그 흐름은 앞으로 10년간 분당 도시계획의 방향성을 좌우하게 될 것입니다.