서울 강남구 테헤란로는 대한민국을 대표하는 업무지구이자 상업 중심지로, 지속적인 부동산 가치 상승이 이루어지고 있는 지역입니다. 2025년 1분기 기준, 테헤란로 대로변의 상업용 건물 매매가와 거래 동향을 분석하고, 투자자들이 주목해야 할 핵심 포인트를 정리합니다. 또한, 공실률과 임대료 변동, 주요 거래 사례를 통해 상업용 부동산 시장의 전망을 예측합니다.
1. 테헤란로 대로변 상업용 건물 시장 개요
테헤란로는 강남구 삼성역~강남역~선릉역을 잇는 약 3.5km의 대로변으로, 국내외 대기업 본사, 금융사 및 스타트업 기업, 글로벌 IT 기업 및 법무법인이 밀집한 대한민국 대표적인 비즈니스 중심지입니다.
① 2025년 1분기 매매 동향
- 매매가: 2025년 1분기 기준, 테헤란로 대로변 상업용 건물의 평균 매매가는 평당 4,800만 원 수준으로 전년 대비 5.6% 상승했습니다.
- 거래량: 2025년 1분기 거래량은 전년 동기 대비 18% 증가했으며, 대형 건물 매입 사례도 다수 발생했습니다.
- 주요 매입 주체: 금융사 및 IT 대기업, 자산운용사, 외국계 투자회사 등이 적극적으로 시장에 참여하고 있습니다.
2. 테헤란로 주요 상업용 건물 거래 사례 (2025년 1분기)
① 강남역 인근 A빌딩 (매매가: 1,500억 원)
- 매매 시기: 2025년 2월
- 규모: 연면적 25,000㎡ (약 7,500평)
- 매입 주체: 국내 대형 자산운용사
- 특징: 강남역 초역세권 입지로, 기존 대기업 본사가 장기 임차 중
② 삼성역 B타워 (매매가: 1,800억 원)
- 매매 시기: 2025년 1월
- 규모: 연면적 30,000㎡ (약 9,000평)
- 매입 주체: 외국계 투자펀드
- 특징: 테헤란로 주요 기업 밀집 지역에 위치, 임대수익률 4.2%
③ 선릉역 C빌딩 (매매가: 950억 원)
- 매매 시기: 2025년 3월
- 규모: 연면적 15,000㎡ (약 4,500평)
- 매입 주체: 국내 중견기업
- 특징: 비교적 낮은 공실률(5%)로 안정적인 수익 창출 가능
3. 테헤란로 상업용 건물 임대료 및 공실률 변화
① 오피스 임대료 변동
2025년 1분기 테헤란로 대로변 오피스 건물의 평균 임대료는 평당 월 17만 원으로, 전년 대비 4.1% 상승했습니다.
- 강남역~역삼역 구간: 평당 18만 원
- 선릉역~삼성역 구간: 평당 16만 원
- 대형 프라임 오피스 빌딩: 평당 20만 원 이상
② 공실률 추이
- 2024년 4분기: 7.5%
- 2025년 1분기: 6.2% (1.3% 감소)
공실률 감소의 주요 원인으로는, 글로벌 IT 기업 및 스타트업의 테헤란로 집중, 금융사 및 법률·컨설팅 기업의 확장 수요 증가, 프라임 오피스 빌딩 공급 부족이 영향을 미쳤습니다.
4. 테헤란로 대로변 상업용 부동산 매입 열기 요인
① 글로벌 기업 및 금융사의 수요 증가
- IT 대기업과 핀테크 스타트업이 강남권에 본사 또는 지사를 확대하며 프라임 오피스 빌딩 수요가 증가
- 국내외 투자회사 및 금융사가 강남권 오피스 확보에 적극적
② 강남권 재개발 및 교통 인프라 개선
- 삼성역 GTX 개통(예정), 강남역 인근 신축 개발 프로젝트 진행
- 업무지구 재편으로 대형 기업 및 임차 수요 증가
③ 임대수익률 상승과 안정적인 투자 환경
- 테헤란로 대로변 상업용 건물의 평균 임대수익률 3.8~4.5% 유지
- 공실률 감소로 안정적인 임대수익 창출 가능
5. 테헤란로 상업용 부동산 투자 전략
① 프라임 오피스 건물 매입
대형 기업과 외국계 투자사가 선호하는 프라임급 오피스 빌딩은 장기적으로 높은 임대수익을 기대할 수 있습니다.
- 선호 지역: 삼성역, 강남역, 역삼역 대로변
- 평균 임대료: 평당 17~20만 원
② 중소형 상업용 빌딩 투자
중소형 상업 건물의 경우 상대적으로 낮은 진입장벽과 빠른 가치 상승 가능성이 있어 투자자들에게 주목받고 있습니다.
- 추천 지역: 선릉역, 선정릉역, 포스코사거리 일대
- 임대수익률: 평균 4.5% 이상
③ 장기 보유 전략
- 테헤란로 일대는 재개발 및 기업 수요 증가로 장기적인 가치 상승이 예상됨
- 2025~2030년까지 보유 시 자산가치 15~20% 상승 가능성
결론: 테헤란로 상업용 부동산, 안정적 수익형 투자처
테헤란로 대로변의 상업용 부동산 시장은 대기업 및 금융사 수요 증가, 공실률 감소 및 임대료 상승, 프라임 오피스 빌딩 가치 상승 등의 요인으로 지속적인 성장세를 보이고 있습니다.
📌 단기 투자: 강남역·삼성역 인근 대형 건물 매입 후 재임대 전략
📌 장기 투자: 역삼역·선릉역 주변 중소형 빌딩 보유 후 임대수익 극대화